[경제상식6] 내 지갑을 결정하는 보이지 않는 손 : 금리와 자산시장의 삼각관계

 

 

안녕하세요. 우리는 뉴스에서 한국은행이 금리를 인상했다는 소식을 접할때마다 막연한 불안감을 느낍니다. 경제학적 지식이 없는 사람에게 금리는 그저 대출이자의 다른 이름일 뿐입니다. 사실 금리는 경제라는 거대한 기계의 중력과 같습니다. 중력이 강해지면 지상의 물건들이 무거워 지듯, 금리가 변하면 주식 채권 부동산이라는 세가지 핵심 자산의 무게중심도 완전히 달라집니다. 오늘 말씀드릴 자산시장과 금리의 상관관계를 통해 내 자산이 왜 흔들리는지 살펴보고, 어떤 전략을 취해야 하는지 살펴보려 합니다. 

 

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[경제상식6] 내 지갑을 결정하는 보이지 않는 손 : 금리와 자산시장의 삼각관계

 

 

 

1. 주식시장 : 금리는 기업의 체력 측정기

주식은 기업의 미래 가치에 투자하는 것입니다. 금리가 주식 시장에 미치는 영향은 크게 두가지 경로로 나타납니다. 

 

 

기업의 비용 부담

대부분의 기업은 대출을 통해 공장을 짓거나 기술을 개발합니다. 금리가 오르면 이자 비용이 늘어나고 이는 곧 기업의 순이익 감소로 이어집니다. 이익이 줄어든 기업의 주가는 떨어지게 됩니다. 

 

 

할인율의 마법

좀 전문적으로 말씀드리면 현금흐름 할인법 이라는 개념이 있습니다. 기업이 미래에 벌어들일 100억원의 가치를 현재 가치로 환산할 때 분모에 들어간느 것이 바로 금리입니다. 금리가 높아질수록 미래의 돈가치는 현재시점에서 작게 평가 됩니다. 특히 당장의 이익보다 미래 성장을 담보로 하는 기술주나 성장주가 금리 인상기에 힘을 못쓰는 이유가 여기에 있습니다. 

 

 

예시

테슬라 같은 전기차 기업을 생각해 봅시다. 금리가 낮을때는 미래의 폭발적인 성장을 기대하며 높은 가치를 부여 받지만 금리가 5%대로 치 솟으면 먼 미래의 수익보다 당장 은행에 넣어 받는 이자가 낫다는 판단에 매도세가 몰리게 됩니다. 

 

 

 

2. 채권시장 : 금리와의 시소게임

채권은 금리와 가장 직접적이고 정직한 관계를 맺고 있습니다. 한 문장으로 정의하자면 시중 금리가 오르면 채권 가격은 떨어진다 입니다. 처음 접하는 분들은 이 대목에서 의문스러우실수 있습니다. 금리가 오르면 이자를 더 많이 준다고 생각하니 채권이 좋다고 생각하실 텐데요. 여기서 중요한 것은 이미 발행된 채권의 가치 입니다. 

 

내가 이미 연 2% 이자를 주는 채권을 가지고 있는데 시장 금리가 연 5%로 올랐다고 생각해 봅시다. 새로 나오는 채권들은 5%를 주는데 누가 굳이 내 2%짜리 채권을 사려고 할까요? 결국 내 채권을 팔려면 가격을 대폭 깍아서 내 놓아야 합니다. 그래서 금리와 채권 가격은 시소처럼 반대로 움직입니다. 

 

예시 

10년 만기 국채를 보유한 투자자에게 금리 인상은 악재입니다. 반대로 금리가 정점을 찍고 내려가기 시작할 때에는 고금리 시절 발행된 고이연 채권의 몸값이 치솟으며 엄청난 시세 차익을 안겨 주기도 합니다. 

 

 

3. 부동산 시장 : 대출의 무게와 심리의 마찰

부동산은 자산 중 대출(레버리지)비중이 가장 높은 영역입니다. 따라서 금리 변화에 가장 예민하게 반응하면서도 실물 자산이라는 특성 때문에 주식보다 반응속도는 조금 느립니다. 

 

 

구매력의 감속

금리가 오르면 주택담보대출 이자가 늘어납니다. 이전에는 한 달에 100만원의 이자를 감당하며 살 수 있었던 집이 금리 인상 후에는 이자만 200만원이 될 수 있습니다. 이는 수요자의 구매력을 직접적으로 꺾어 버립니다. 

 

 

수익형 부동산의 매력 하락

상가나 오피스텔 투자는 월세 수익률이 핵심입니다. 대출이자가 월세보다 많아지는 역 마진 구간에 진입하면 투자수요는 순식간에 증발 합니다. 

 

 

예시

10억원 아파트를 살때와 연 3%와 연 7%를 비교해 봅시다. 연 3%에 집을 산 사람은 이자가 오르면 이자 부담이 두배 이상 늘어났기 떄문에 집을 사기보다 전세를 살거나 관망세로 돌아서게 됩니다. 반대로 이자가 내리면 대출받아 집 사는게 이득이라는 심리가 확산하며 부동산 불패 신화가 만들어 집니다. 

 

 

맺음말 : 경제의 사계절을 읽는 법

금리는 단순히 숫자가 아니라 경제의 기상도 입니다. 금리가 낮은 저금리 봄날에는 주식과 부동산 같은 위험자산이 꽃을 피웁니다. 하지만 물가가 치솟아 금리가 올라가는 고금리 겨울이 오면 자산 시장을 움츠러들고 현금과 채권이 상대적인 안전밸트 역할을 합니다. 

 

전문적인 투자자들은 금리 자체보다는 그 방향성에 집중합니다. 지금이 금리 인상의 막바지인지 혹은 인하의 서막인지를 읽어내는 눈이 곧 내 자산을 지키는 방패가 됩니다.

 

약간 어려운 내용을 정리해 보았습니다. 더 쉽고 재밌게 경제를 풀어쓸수 있도록 앞으로 더욱 노력해 보겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.  

 

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